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美国房地产100年发展趋势
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时间:2021-04-14
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过去一百多年中,美国房价年平均增长率与通胀率的关系精准地预测着美国房价,投资者的回报率是否足够高,是否能达到分散投资的目的,都可以此为参考。


美国的房价在过去100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率(2.8%)。如果涨幅远高于通胀率,后面就会没有增长,或下跌。

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这个规律是如此精准,以至于在这100年中只有1943~1947 年是唯一明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国,而且适用于一线城市。到2013年,美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均,并不是货便宜,而是意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高,是否能达到分散投资的目的,见仁见智。

 

根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数,从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的(占23%),95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008 年,即金融危机最糟糕的一年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次,第一次是1929~1933年的大萧条时代,累积跌幅达26%;第二次是2006~2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机,累计跌幅达33%。

 

那么美国的房价在一个正常的年份涨得有多快?在过去的123 年中,美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑从哪里来?在同样的123年中,美国CPI通胀率为2.82%(如图一),美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产抗通胀,此言不虚,在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。

 

美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100%的阶段,分别是1938~1954年、1969~1986年和1995~2007年。

 

1938~1954年间的地产大牛市是因为1943~1947年因二战带来 的工业和消费需求,这5年的年均涨幅为17%,扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%,其余年份的平均涨幅只有2%,扣除通胀后是负增长。

 

1969~1986年之间的大牛市主要发生在1974~1979年,平均年增长11%,但扣除通胀后年增长只有2%,其余年份的平均增长率为5%,扣除通胀率后为负增长。

 

1995~2007年间的大牛市主要发生在1999~2005年,年平均涨幅为11%,扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫,房价从2006年开始下跌,引发次贷危机,到2011年,美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

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美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。上世纪70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动,20世纪90年代末到金融危机前的牛市,展示的是一个泡沫的形成,即假牛市。真正由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943~1947年。长期来说,美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

 

如果把纽约房价在1988年初的房价折成一美元,那么到2013 年,纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99美元。换句话说,纽约过去25年的房价增长率非常准确,正好是美国通胀率,其间经历了上世纪90年代房价大幅度下滑;包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产,以3.08亿美元的价格,加上8亿美元的债务,卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人;纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨,2006年达到顶点的1.5美元,到2013年跌回至0.99美元,完成了25年的轮回。

 

类似的,如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元,2013年涨到1.08美元,相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长,其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元,那么到2013年涨到1.12美元,相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长;如果1988年初把旧金山的房价折成1美元,那么到2013年涨到1.29美元,相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。

 

1、近期美国十年国债利率上升,放水的持续性存疑,有没有对美国的房地产市场销售产生影响?对后续的发展怎么看?

 

答:我简单说一下几个要点,首先如果你是个人投资者,不管是个人买住宅或者是买小的投资物业,未来因为QE的原因,我们可以预计利率相对会保持比较低的水平,所以流通性会比较高。特别如果是对于买住宅一些人来说,需要拿这个房贷或者其他一些债务的,融资成本相对会比较低,所以在这方面是有一个帮助。

 

另外一方面QE会不会对cap rate会有影响。如果你是机构投资者或者整售的投资者来说,在这方面主要还是要看几个因素。因为QE之后,对经济刺激有没有比较大的作用?如果是对经济的刺激作用相对比较大,而且随之引发的对地产的投资或者是对写字楼、购物、旅行等等方面的需求,所导致对实际的物业资产的需求的增加或租金增加的话,对你本身的物业的价值会有很大增长。

 

所以很难简单说会不会通过量化会造成某一方面一定性的影响。主要还要看本身物业的片区或者所在市场,本身物业类别是酒店或者刚需的住宅。刚才我也在这第6页中也显示了国债利率水平跟通胀水平跟cap rate之间有关系,但是不完全是直接的关系。

 

2、2020年年底,美国房屋拥有率自2005年以来首次超过69%。疫情期间远程工作的常态化引发了房屋拥有率增加,您觉得这个趋势有没有有进一步的上升可能会上升到多少水平?拥有率提升反过来讲就是租户的流失,可能会对美国市区的小业主产生怎么样的影响?   

 

答:首先第三季度的数据就是美国统计局已发了clarification,第三季度突然间增长到68%的拥有率,他们也觉得十分意外,因为那个是在疫情之前他们做了一个统计,并没有实地去确认,所以觉得这个数据可能会有一定误差。如果刨去这个数据的话,基本上2020年第四季度的时候,住房拥有率大概是到66%左右,其实我们觉得还是有上涨空间的。看历史水平,07年之前,全美的住房拥有率是上升到差不多70%的峰位。未来几年,特别是人口结构性的变化,也会导致需求量的不断的增加。所以未来会不会上到70%,这很难判断,但是起码上涨3~4个百分点应该没有太大压力。

 

刚才你提到的是不是住房拥有率的出现就会导致租金水平的下降,这也不完全是零和状态,不等于说市场拥有率房屋拥有率降上涨了,然后租金水平就一定会下降。特别是一些就业中心,纽约、芝加哥或者San Francisco甚至西雅图,这些以科技推动为主的经济跟就业中心,虽然说住房拥有率有上涨,但是因为未来人口不断增长,还会继续推动对租赁市场的需求,所以未来租金上涨的空间还是有的。但是如果并不是很主要的一些就业中心的话,可能未来有反复的机会就比较大一点。

 

 

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